У Росії досить багато самовільних будівель, багато з них не можна легалізувати, інші вдасться успішно узаконити Раніше з такими будовами чинили просто — зносили ухвалений у 2018 році закон спростив можливість легалізації самобудів, а знести такий об'єкт можна тепер лише через суд. конкретні підстави знесення таких споруд, суд розглядатиме можливості легалізації таких споруд, якщо це можливо. Тепер у законі є чітке визначення самовільних будівель.
Що таке самовільна споруда
Самовільною спорудою визнають будинок або інший вид нерухомості, який зведений без законних погоджень та дозволів, з порушенням містобудівних та будівельних норм та правил. Всі ці вимоги повинні бути дотримані на момент початку будівництва та діяти на дату виявлення самобуду. ніяких не було обмежень для будівництва, то її не можна визнати самовільною.
У яких випадках не знесуть
Використання самовільних будівель не допускається, вони підлягають знесенню.У той же час власникам дадуть можливість привести самобуд у відповідність до норм, вимог забудови, передбачених законом, та у відповідність із дозвільною документацією. Головне — щоб споруда не загрожувала життю та здоров'ю власникам та оточуючих.
Що не визнають самобудом
Приватні будинки, зведені на землях для індивідуального житлового будівництва, а також будівлі для господарювання в населених пунктах або житлові будівлі на дачних і садових ділянках не знесуть, якщо права на них зареєстровані до 1 вересня 2018 року. Якщо параметри будинків та будівель відповідають граничним нормам забудови даної ділянки та законам, а земля перебуває у власності на законних підставах. Також будинок не знесуть, якщо власник не міг знати про якісь обмеження для будівництва на своїй ділянці. Якщо такі обмеження виявляться, це не вважає самовільною спорудою.
Хто приймає рішення про знесення
Суд виносить рішення про знесення таких будівель або приведення їх у відповідність до закону або інших норм і правил. У деяких випадках це може зробити муніципалітет. Місцева влада не має права зносити самобуд, якщо він зведений до набрання чинності Земельним кодексом, а у вас немає правовстановлюючих документів на земельну ділянку. За відсутності у вас дозволу на будівництво муніципалітет не зможе видати дозвіл на знесення, якщо будівлю було зведено до ухвалення Містобудівного кодексу. Місцева влада також не знесе самобуд на державній або муніципальній землі. Винятком у цьому випадку може бути необхідність знесення споруди через її загрозу життю та здоров'ю громадян.
Суд виносить рішення про знесення таких будівель або приведення їх у відповідність до закону або інших норм і правил
За чий рахунок зноситимуть
Знесення чи приведення у відповідність із законодавством здійснюється власником земельної ділянки (або орендарем) самостійно або власним коштом.
Скільки часу дадуть на знесення
Терміни зносу самобуду залежить від індивідуальних показників споруди. Вони не можуть становити менше трьох місяців та більше року. Згідно із законом, термін, за який об'єкт можна привести у відповідність до необхідних вимог, — від шести місяців до трьох років.
За що вилучать ділянку
Ділянку самобуду можуть вилучити у тому випадку, якщо власник не виконає у термін знесення споруди або не приведе її у відповідність до встановлених вимог.
Яку самовільну споруду можна легалізувати
Дмитро Уваров, член Асоціації правників Росії: — Право власності на самовільне будівництво може бути визнане в судовому порядку, а в певних законом випадках та в іншому порядку, якщо особа володіє земельною ділянкою на праві власності, праві довічного спадкування, праві постійного (безстрокового) користування. Будинок чи будівництво на ділянці одночасно має відповідати наступним умовам: якщо щодо землі власник самобуду має права, що допускають будівництво на ньому даного об'єкта; на день звернення до суду будівництво відповідає встановленим вимогам; збереження будівлі не порушує правничий та законні інтереси третіх осіб і створює загрозу життю і здоров'ю необмеженому колу осіб. Визнати право власності на самовільне будівництво можна лише через суд за загальними правилами цивільного чи арбітражного судочинства.Зацікавлена особа подає позов про визнання права, готує доказову базу, що свідчить про дотримання вимог, встановлених цивільним законодавством, а також земельним та містобудівним. Потім у змагальному процесі обґрунтовує свої вимоги, а суд ухвалює рішення про задоволення позову або про відмову.
Які документи потрібні для суду
Потрібні документи, що підтверджують права на земельну ділянку, а також з високою ймовірністю буде проведено судову експертизу, яка встановить, що будівництво відповідає необхідним вимогам, а також безпечне для необмеженого кола осіб.
Який самобуд неможливо легалізувати
Не підлягає легалізації самовільна споруда, яка в силу своїх параметрів, технічних характеристик та стану створює загрозу безпеці, життю та здоров'ю громадян. Така споруда у будь-якому випадку підлягає знесенню. Крім того, не можна визнати право на самовільне будівництво, якщо воно розташоване на ділянці, що знаходиться у власності іншої особи. Іншими словами, потрібно мати речові права, прямо передбачені законами, для легалізації самобуду.
Самовільна споруда – це об'єкт нерухомості, побудований з будь-яким з таких порушень:
- без дозволу на будівництво;
- на земельній ділянці, яка не призначена для будівництва;
- у забудовника немає законного права користування землею;
- дозвіл на будівництво є, але порушено містобудівні чи будівельні норми.
Рано чи пізно виникає питання про узаконення самовільної споруди та визнання на неї права власності.Це пов'язано не лише з діяльністю контролюючих органів, які з кожним роком дедалі ефективніше використовують сучасні технології для виявлення самобудів у Москві та Московській області.
Ще одна проблема полягає в тому, що зі зведеними чи реконструйованими з порушеннями спорудами неможливо вчиняти дії, які потребують державної реєстрації, наприклад, продавати. Про наслідки самовільного будівництва, а також варіанти узаконити споруди, нам розкажуть експерти компанії Help Development.
Чому самовільні споруди мають бути легалізовані?
Відповідно до чинних норм законодавства, не можна розпоряджатися нерухомістю, якщо вона не перебуває на кадастровому обліку, а право власності на неї не зареєстроване в ЄДРН. Такий об'єкт не можна продати, успадкувати, здати в оренду, закласти, подарувати.
Проте обмеження накладаються і на об'єкти, які стоять на обліку в ЄДРН. Наприклад, якщо власник незаконно додав прибудову або перетворив нежитлові за документами приміщення на житлові, то при виявленні таких порушень об'єктом також неможливо буде повноцінно розпоряджатися. Часто подібні невідповідності спливають під час спроби внести зміни до ЄДРН – наприклад, оформити заставу чи продати.
Залежно від характеру правопорушення, забудовник може бути притягнутий до цивільно-правової, адміністративної та іншої відповідальності. Об'єкт підлягає знесенню або приведенню у відповідність до містобудівних норм або дозвільної документації.
Легалізація самобуду – Тривала і складна процедура, для здійснення якої потрібно знати багато нюансів. Визнати право власності на самовільне будівництво можна двома способами:
Головною підставою для виникнення права власності на самовільне будівництво є законне володіння земельною ділянкою, на якій її зведено. Зверніть увагу, що оренда ділянки не є аргументом для узаконення об'єкта, тому процедура легалізації буде складнішою.
Коментар експерта компанії "Хелп Девелопмент": Незалежно від того, чи планує забудовник добиватися визнання права власності на самовільне будівництво, при виявленні порушень йому доведеться виплатити штрафи. Їхня сума може перевищувати кілька мільйонів рублів, оскільки свої санкції накладають Земельний нагляд Росреєстру, Мосгосбуднагляд та Департамент міського майна Москви. Також виконавчі органи можуть заборонити експлуатацію об'єкта до 90 днів. Своєчасне звернення до експертів, які спеціалізуються на узаконенні самовільно зведених будівель, дозволить мінімізувати штрафи та уникнути найгіршого варинту розвитку подій – знесення будівлі.
Визнання права власності на самобуд адміністративним шляхом
Як досягти визнання права власності на самовільне будівництво у ДЗК? Власник повинен звернутися до комісії із заявою та достатньо об'ємним пакетом документів, який включатиме техдокументи, експертний висновок про стан об'єкта, технічний план, згоду третіх осіб та ін. Держінспекція зобов'язана призначити перевірку та надіслати запити до контролюючих органів, щоб виявити можливі порушення. Після узгодження об'єкта самовільного будівництва з усіма інстанціями призначається розгляд питання робочою групою ДЗК. Саме вона ухвалює остаточне рішення про те, чи можна зберегти самобуд у поточних межах.
Якщо рішення комісії буде позитивним, то до ЄДРН вносяться зміни. Наприклад, коли стояло завдання змінити вид дозволеного використання земельної ділянки з сільськогосподарської на промислову, то у новій виписці з реєстру буде вказано необхідний ВРІ, і будівлею можна буде легально користуватися далі без обмежень.
Визнання права власності на самобуд через суд
Право власності на самовільне будівництво суди визнають за таких умов:
- Будова відповідає вимогам Містобудівного кодексу РФ. На момент звернення до суду самовільно зведений об'єкт відповідає документам територіального планування, правилам землекористування та забудови, будівельним, санітарно-гігієнічним та іншим нормам.
- Збереження самобуду не обмежує нічиї права і законні інтереси, не створює загрози життю та здоров'ю третіх осіб.
Важливою умовою для визнання права власності у суді є попередні спроби власника привести документи у відповідність до норм. Наприклад, він має довести, що намагався одержати дозвіл на будівництво чи отримав відмову від ДЗК.
Щодо пакету документів для визнання права власності на самовільне будівництво, то він практично не відрізняється від необхідного для надання Містобудівно-земельної комісії. Головна мета – довести, що самовільне пробудова не несе небезпеки життю та здоров'ю громадян, не порушує права третіх осіб та зведено відповідно до будівельних норм та правил.
Коментар експерта компанії “Хелп Девелопмент”: наш досвід показує, що саме звернення до Містобудівно-земельної комісії – найшвидший та найнадійніший спосіб легалізації об'єктів.На старті робіт із визнання права убогості на самовільне будівництво наші співробітники проводять глибокий аудит, щоб оцінити перспективи та скласти покроковий план дій. При цьому найважливішою частиною нашої роботи є консультації із представниками держорганів.
Можливі труднощі при легалізації самобуду
Визнання права власності на самовільне будівництво можливе за умови, що власник будівлі підтвердить свої права на земельну ділянку. За відсутності права на користування землею необхідно його отримати шляхом укладання договору оренди або викупу.
Безпека споруди відповідно до будівельних норм та правил перевіряється проектною організацією. Для деяких споруд потрібна професійна експертиза.
Зі зміною ВРІ справа набагато складніша. Він встановлюється відповідно до Правил землекористування та забудови (ПЗЗ). На землю можуть бути встановлені сервітути, вони можуть перебувати в санітарно-захисній або водоохоронній зоні. Якщо в об'єкта виявлено ознаки самобуду через невідповідність цільовому використанню землі, то потрібно довести комісії чи суду, що доцільно та безпечно внести зміни до ПЗЗ.
Необхідно вирішити конфліктні питання із власниками сусідніх об'єктів та ділянок.
Коментар експерта компанії “Хелп Девелопмент”: повний список документації залежатиме від вашої конкретної ситуації та обставин. Так, для узаконення самобуду може знадобитися отримати дозволи від Москомархітектури, МОЕСК, Москомбудінвесту, Мосводоканалу, Мосгаза та інших організацій. Наша компанія також самостійно розробляє комплект технічних документів – від ЗОС та АГР до паспорта безпеки.
У яких випадках суд може відмовити власнику
Суд може відмовити у визнанні права власності, якщо спірна споруда стоїть на земельній ділянці, яка:
- не належить заявнику;
- орендується ним;
- знаходиться у терміновому безкоштовному користуванні.
Також суд швидше за все відмовить у визнанні права власності, якщо забудовник жодного разу не звертався до держорганів за дозволом на будівництво або актом введення об'єкта в експлуатацію, хоча мав таку можливість.
Право власності на самовільні споруди, зведену без встановлених законом дозволів, може бути придбано у разі, якщо забудовник відкрито безперервно володів та користувався своєю нерухомістю протягом 15 років.
Експерти компанії «Хелп Девелопмент» допоможуть вам зіграти на випередження. ми повернемо вам гроші.
Залишіть заявку на сайті – і отримайте докладну безкоштовну консультацію щодо вашого об'єкту.
Позиції вищих судів за ст. 222 ЦК України
Про виявлення конституційно-правового змісту ч. 1 ст. 222 у взаємозв'язку з іншими нормами див.
1.Самовільною спорудою є будівля, споруда або інша будівля, зведені або створені на земельній ділянці, не наданій у встановленому порядку, або на земельній ділянці, дозволене використання якої не допускає будівництва на ньому даного об'єкта, або зведені чи створені без отримання на це необхідних з чинності закону погоджень, дозволів або з порушенням містобудівних та будівельних норм та правил, якщо дозволене використання земельної ділянки, вимога про одержанні відповідних погоджень, дозволів та (або) зазначені містобудівні та будівельні норми та правила встановлені на дату початку зведення або створення самовільної споруди та є чинними на дату виявлення самовільної споруди.
Не є самовільною спорудою будівля, споруда або інша будова, зведені або створені з порушенням встановлених відповідно до закону обмежень використання земельної ділянки, якщо власник даного об'єкта не знав і не міг знати про дію зазначених обмежень щодо земельної ділянки, що належить їй.
(п. 1 в ред. Федерального закону від 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(Див. текст у попередній редакції)
2. Особа, яка здійснила самовільну споруду, не набуває на неї права власності. Воно немає права розпоряджатися будівництвом – продавати, дарувати, здавати у найм, здійснювати інші угоди.
Абзац втратив чинність. – Федеральний закон від 03.08.2018 N 339-ФЗ.
(Див. текст у попередній редакції)
Використання самовільного будівництва не допускається.
(абзац запроваджено Федеральним законом від 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Самовільна споруда підлягає знесенню або приведенню у відповідність до параметрів, встановлених правил землекористування та забудови, документації з планування території, або обов'язкових вимог до параметрів будівництва, передбачених законом (далі – встановлених вимог), що здійснила її особою або за її рахунок, а за відсутності відомостей про нього особою, у власності, довічному успадкованому володінні, постійному (безстроковому) користуванні якої знаходиться земельна ділянка, на якій зведено або створено самовільне будівництво, або особою, якій така земельна ділянка, що перебуває у державній або муніципальній власності, надано у тимчасове володіння та користування , або за рахунок відповідної особи, за винятком випадків, передбачених пунктом 3 цієї статті, та випадків, якщо знос самовільної споруди або її приведення у відповідність до встановлених вимог здійснюється відповідно до закону органом місцевого самоврядування.
(абзац запроваджено Федеральним законом від 03.08.2018 N 339-ФЗ)
3. Право власності на самовільне будівництво може бути визнано судом, а в передбачених законом випадках в іншому встановленому законом порядку за особою, у власності, довічному успадкованому володінні, постійному (безстроковому) користуванні якої знаходиться земельна ділянка, на якій створено будівництво, при одночасному дотриманні наступних умов:
якщо щодо земельної ділянки особа, яка здійснила будівництво, має права, що допускають будівництво на ньому цього об'єкта;
якщо на день звернення до суду будівництво відповідає встановленим вимогам;
(У ред. Федерального закону від 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(Див. текст у попередній редакції)
якщо збереження споруди не порушує правничий та охоронювані законом інтереси інших і не створює загрозу життю та здоров'ю громадян.
У цьому випадку особа, за якою визнано право власності на будівництво, відшкодовує особі, яка її здійснила, витрати на будівництво у розмірі, визначеному судом.
(п. 3 в ред. Федерального закону від 13.07.2015 N 258-ФЗ)
(Див. текст у попередній редакції)
3.1. Рішення про знесення самовільної споруди або рішення про знесення самовільної споруди або її приведення у відповідність до встановлених вимог приймається судом або у випадках, передбачених пунктом 4 цієї статті, органами місцевого самоврядування відповідно до їх компетенції, встановленої законом.
(п. 3.1 запроваджено Федеральним законом від 03.08.2018 N 339-ФЗ; у ред. Федерального закону від 14.04.2023 N 121-ФЗ)
(Див. текст у попередній редакції)
3.2. Особа, у власності, довічному успадкованому володінні, постійному (безстроковому) користуванні якої знаходиться земельна ділянка, на якій зведено або створено самовільну споруду, та яка виконала вимогу про приведення самовільної споруди у відповідність до встановлених вимог, набуває права власності на таку будівлю, споруду або іншу будову відповідно до цього Кодексу.
Особа, у тимчасове володіння та користування якій з метою будівництва надано земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності і на якій зведено або створено самовільне будівництво, набуває права власності на таку будівлю, споруду або іншу будову у разі виконання нею вимоги про приведення самовільної будівлі у відповідність до встановлених вимог, якщо це суперечить закону чи договору.
Особа, яка набула права власності на будівлю, споруду або іншу будову, відшкодовує особі, яка здійснила їх будівництво, витрати на будівництво за вирахуванням витрат на приведення самовільної споруди у відповідність до встановлених вимог.
(п. 3.2 запроваджено Федеральним законом від 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Рішення, передбачені п. 4 ст. 222, не можуть бути прийняті у випадках, передбачених федеральними законами від 05.04.2021 N 79-ФЗ, від 30.11.1994 N 52-ФЗ, від 30.12.2021 N 478-ФЗ.
4. Органи місцевого самоврядування приймають у порядку, встановленому законом:
1) рішення про знесення самовільного будівництва у разі, якщо самовільне будівництво зведено або створено на земельній ділянці, щодо якого відсутні правовстановлюючі документи та необхідність їх наявності встановлено відповідно до законодавства на дату початку будівництва такого об'єкта, або самовільне будівництво зведено або створено на земельній ділянці ділянці, вид дозволеного використання якої не допускає будівництва на ньому такого об'єкта та який розташований у межах території загального користування;
2) рішення про знесення самовільної споруди або її приведення у відповідність до встановлених вимог у разі, якщо самовільна споруда зведена або створена на земельній ділянці, вид дозволеного використання якої не допускає будівництва на ньому такого об'єкта, і дана споруда розташована в межах зони з особливими умовами використання території за умови, що режим зазначеної зони не допускає будівництва такого об'єкта, або у випадку, якщо щодо самовільного будівництва відсутній дозвіл на будівництво, за умови, що межі зазначеної зони, необхідність наявності цього дозволу встановлено відповідно до законодавства на дату початку будівництва такого об'єкта.
Термін для зносу самовільної споруди встановлюється з урахуванням характеру самовільної споруди, але не може становити менше ніж три місяці і більше дванадцяти місяців, термін для приведення самовільної споруди у відповідність до встановлених вимог встановлюється з урахуванням характеру самовільної споруди, але не може становити менш ніж шість місяців та більш ніж три роки.
Рішення, які передбачені цим пунктом, не можуть бути прийняті органами місцевого самоврядування щодо самовільних будівель, зведених або створених на земельних ділянках, що не перебувають у державній або муніципальній власності, крім випадків, якщо збереження таких споруд створює загрозу життю та здоров'ю громадян.
Положення абз. 6 п. 4 ст. 222 застосовуються також щодо житлових будинків та житлових будівель, створених до 01.01.2019 відповідно на дачних та садових земельних ділянках (ФЗ від 30.11.1994 N 52-ФЗ).
Органи місцевого самоврядування в жодному разі не мають права приймати рішення про знесення самовільної споруди або рішення про знесення самовільної споруди або її приведення у відповідність до встановлених вимог щодо об'єкта нерухомого майна, право власності на який зареєстровано в Єдиному державному реєстрі нерухомості або визнано судом відповідно до пунктом 3 цієї статті або щодо якого раніше судом прийнято рішення про відмову в задоволенні позовних вимог про знесення самовільної споруди або щодо багатоквартирного будинку, житлового будинку або садового будинку.
(п. 4 у ред. Федерального закону від 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(Див. текст у попередній редакції)